不動産担保の基礎知識と事業者の有益な活用方法とは ?

事業者が銀行など、金融機関からお金を借ろうとすると、融資金額や会社の経営状態によっては担保を求められることがあります。

また金融機関で利用できる担保には色々な種類がありますが、その中でも最も身近な担保が不動産です。不動産担保を差し入れることで、事業者は無担保では借りることが難しい大きな額の融資が借りられるほか、色々な融資条件が緩和されるなどのメリットもあります。

そこでこの記事ではその不動産担保について、事業者が必要な基礎知識を説明したのち、どのようにしたら担保をうまく活用できるか、またどんな点に注意して担保を利用したらいいかなど、詳しく解説します。

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1.銀行融資に使われる担保の種類には何があるか ?

銀行融資で使える担保の種類は意外に多くあります。ただ事業者の側にあまり担保物件に関する知識がないので、使われている担保の種類も偏っているのが現状です。そこでまずはその担保の種類について解説します。

1.1銀行融資における担保の目的は貸出債権の保全

担保の種類の前に、そもそも担保とは何か、銀行融資においてどのように使われるか、について確認しておきましょう。

銀行融資における担保の目的は貸出債権の保全に使われることです。債権保全というのは、分かりやすくいうと、「もしお金を借りた人がお金を返せなくなったら、銀行は差し入れてもらった担保物件を売って換金して、そのお金で融資を回収させて頂きますよ」という意味です。

担保により最終的に融資の回収ができるので、銀行としては多少経営的に問題がある先でも安心してお金を貸すことができるようになります。また担保を売られてしまっては困る借主としては、そのために一生懸命返済して借りたお金を完済しようとするわけですね。担保にはそのような副次的効果もあります。

1.2銀行融資の担保の種類は色々

銀行融資で使える担保の種類はたくさんあります。

銀行で使える担保種類のうち、換金性の高い順に並べてみると
・預金
・債権(国債・公社債)
・株式
・売掛金・在庫
・不動産(土地・建物)
の順番となります。

他にも小切手・手形なども担保にできますが、流通期間の短さや不渡りの問題もあり、これらは一般的に担保として使われていません。

また筆者は元銀行員ですが、私の体験でも債権や株式などの有価証券類を事業性資金融資の担保として利用していた案件はまれでしたし、ましてや売掛金や在庫などを担保とする融資形態もありませんでした。近頃はABL(資産担保融資)など、売掛金・在庫を担保とする融資形態も出てきていますが、それでもごく最近の傾向ですよね。

そのような中で今も昔も変わらず、銀行融資で最も人気があって、担保として使われているのが不動産担保です。不動産は担保種類の中では、たしかに換金性では最も劣りますが、日本の融資の場面では伝統的に担保として優先的に使われてきた歴史があります。

1.3銀行融資の担保で人気のあるのは土地・建物等の不動産

銀行融資の担保で人気のあるのは土地・建物等の不動産ですが、その中でもさらに銀行が担保に欲しいのが土地です。

日本では昔から建物の売買市場が発達しておらず、同じ不動産でも建物は評価が落ちやすく、それを理由に銀行は担保でも土地を中心に取りたがる傾向があります。また仮に土地と建物を併せて担保として取る場合でも、新築物件や築浅物件など、建物そのものにまだ十分売却価値が残っている物件を好みます。

住宅ローンを除き、事業性融資で建物を担保として取る場合、新築から10年を超えていたら、銀行はその建物をほぼゼロとして評価することを経営者はよく覚えておいて下さい。

1.3.1不動産でも不適格な物件は担保に適さない

一方では不動産には取り扱い上、色々な規制があります。そのため銀行が担保に取る不動産の中にも不適格といわれる物件が存在します。以下がその不適格物件の典型的なものです。

・土地が市街化調整区域など、建物の建築が制限されている場所にある物件
・山奥の土地や農地のように、特定の人にしか売買できない著しく換金性が低い物件
・間口が極端に狭く、奥行きが長い形状の土地
・未登記の建物が土地の上に立っている物件(未登記物件を登記したら場合によって適格物件となる)
・公共のために提供している物件(公園、学校等)

このような物件は事業者が担保に出そうとしても銀行から受入れを断られる場合も多いです。

2.抵当権と根抵当権

銀行の不動産担保を理解する時に、事業者が覚えておくべき基礎知識として、抵当権と根抵当権があります。

根抵当権は抵当権の一部をなすものですが、融資の取扱いに関しては大きな違いがあり、お金を借りる時、不動産担保を差し入れる事業者としてはこの違いをきちんと理解しておかねばなりません。

2.1抵当権と根抵当権の違い

抵当権、根抵当権を一言でいえば、抵当権とは ひとつの債権を対でカバーしており、一方、根抵当権とは不特定多数の債権をカバーするものです。

いずれもその権利を確定するため、銀行が融資を受ける債務者の了解を得て、担保に関する設定契約書(抵当権または根抵当権)を締結後、その書類を法務局に提出して登記します。登記が完了すれば抵当権(または根抵当権)が確定するので、以後銀行はその権利に基づいて融資を実行することになります。

抵当権の利用で分かりやすい例は住宅ローンです。住宅ローンを借りる債務者は、通常その融資を受ける対象となる土地・建物を担保に出しますが、融資をする銀行はその不動産の上に抵当権を設定します。住宅ローンの返済が進むにつれて、元金も減って同時に抵当権の請求権も同額減っていくので、最後に元金がゼロになれば、抵当権の請求権もゼロになります。これが最も簡単な抵当権の仕組みです。

一方根抵当権の仕組みはやや複雑になります。最初に「根抵当権は不特定多数の債権をカバーする権利」と説明しましたが、根抵当権が法務局に登記されると「極度額○○万円」と表示されます。これは極度額○○万円まではその銀行で融資した「貸出の総額」が担保としてカバーされますよという意味です。

しかし実際の融資は、設定極度額より融資金額がかなり低いとか、逆に極度額を超える融資金額となる場合もあれば、また融資の本数も1本でなく複数となることもあります。つまり、繰り返しになりますが、根抵当権の極度額というのは、実際の融資本数や融資額と関係なく、融資全体をカバーする権利として設定されているのです。またこの根抵当権は通常、事業性融資の担保に利用されています。

事業者はまずこの違いをきちんと理解して下さい。

2.2根抵当権が事業性融資の担保として使われる理由

根抵当権が事業性融資の担保として使われる理由は主に以下のふたつです。

・事業者にとって融資の希望額は毎回変わることも多く、その場合毎回権利設定しなければならない抵当権より、一度極度額で設定すれば、あとは繰り返し極度額内で反復利用できる根抵当権の方が便利であること

・抵当権等の権利設定には、登記費用、税金、司法書士手数料等の費用がかかるため、毎回その費用が発生する抵当権に比べて、1回限りで登記手続きが終わり費用も節約できて、かつ極度額内で何度も利用できる根抵当権の方が事業者には有利であること

3.根抵当権の担保評価の方法

銀行では事業者から不動産担保の申し入れがあった場合、根抵当権設定のため、当該不動産の担保評価を行います。もちろん担保評価にあたって、物件に土地と建物があれば、それぞれ別々に評価したのち、合算して不動産の総評価額を決めます。

しかし日本の銀行では、土地に比べて建物を相対的に低く評価する傾向があり、特に建物が建築後10年以上経過していれば、事業性融資では評価を限りなくゼロに評価する傾向があります。そのため当記事でも以降は、不動産担保の評価に関して、「銀行は土地をどのように評価するのか」の視点から詳しく解説します。

3.1銀行が土地の評価で参考とする指標は4種類ある

銀行が土地の評価を行う時、公的な資料から主に参考にする指標が以下の3つです。

・毎年1月1日基準で国土交通省から出されている全国の標準地の公示価格
・国税庁から出されている相続税計算時の根拠になっている路線価
・固定資産税の計算の基礎となっている固定資産税評価額

他にも実際の土地取引で成立した売買価格(実勢価格)があり、銀行員はこれらの土地価格を参考・比較しながら、担保となる土地の評価に使う土地価格を決めています。

さらにこれらの指標を評価額順で並べると、売買価格(実勢価格)>公示価格>路線価>固定資産税評価額の関係になり、一般的に売買価格(実勢価格)が最も高く、固定資産評価価額が低くなっています。

ただ元銀行員として現場での評価の実態をいえば、厳しい融資ノルマもあり、できるだけ融資額を大きくするため、筆者が査定した時は、担保となる土地の評価も路線価や公示価格より、売買価格(実勢価格)に基づき評価したことが多かったです。おそらく今でも多くの銀行員は同様な評価を行っているのではないでしょうか。

3.2根抵当権の評価で銀行の掛け目は不動産評価額の6~7割

一方で土地の評価をやや高めに評価しても、その土地の評価を100%、根抵当権の担保評価とするものではありません。通常根抵当権用に極度設定額を出す場合、銀行は掛け目を使って土地の評価を下げてきます。そのため根抵当権の設定評価額は、土地評価額の6割程度、高くても7割以内とする銀行が多くなっています。

なぜなら、土地の売買価格は景気の動向に左右されやすく、必ずしも高く売れる保証もないので、当初に掛け目を使って設定極度額を低くしておけば、実際の融資額も抑えられて貸出リスクを下げられるからです。このようなことも事業者はしっかり理解しておきましょう。

4.事業者が不動産担保を有効に活用するコツと注意点

これまでは主に不動産担保の基礎知識に関する解説でしたが、これらを踏まえてこれからは、事業者が不動産担保を有効に活用するコツや注意点について説明します。これらのコツを活用し注意点にも配慮しながら、銀行との協議では事業者がうまく交渉できることを期待しています。

4.1個人の自宅も事業資金融資の担保にできることを知っておく

事業者の中には不動産担保の知識が乏しく、自分が現在住んでいる自宅を事業資金借り入れの担保にできるということを知らない人もいます。誇張ではありません。私も銀行員時代、そのような会社経営者に何度か会ったことがあります。

ある経営者は、自宅に住宅ローンを借りており、長期の返済により借入残高はかなり減っていましたが、先に抵当権の設定があったので、事業性融資の担保には使えないと思い込んでいたようです。筆者が調べてみると、土地の立地条件が良く、住宅ローンの残高も減っていたので、事業性融資用に十分根抵当権の設定余力がありました。

このような場合、不動産担保として、同じ物件に対し第1順位は抵当権(住宅ローン)、第2順位根抵当権(事業性融資)として活用できます。銀行に出すべき担保物件がないという方は、まず個人の所有物件から使えるものがないか、探すことをおすすめします。

4.2一筆の不動産に3名以上の所有者がいる物件は担保として適さない

節税対策なのかどうか不明ですが、担保候補として銀行に出された不動産の中には、一筆の土地に複数の所有者がいるケースがあります。しかし筆者の体験からいうと、同一物件に3名以上所有者がいる物件は、銀行の融資担保とするにしても手続きが複雑になりすぎて、本音をいえば担保として取りたくない物件です。

事務的には、設定契約書の作成に加えて、所有者全員の本人確認とその確認書類の提出、また各所有者の担保提供意思の確認も面接で取らねばなりません。もし同じ家で所有者全員が同居しているなら比較的手続きは簡単ですが、もし住所が離れていればさらに手続きが複雑になります。

できれば銀行が担保として受け入れる不動産は、所有者は2名以内、両者の関係は夫婦か、同居する親族程度が望ましいと考えて下さい。

4.3自宅以外に遊休不動産があるなら事業資金の担保に優先して使うべき

もし事業者に自宅以外に融資の担保に提供していない、換金性の高い遊休不動産があるなら、ぜひその物件を優先して銀行担保とすることをおすすめします。また会社名義の不動産があっても、別に遊休不動産があれば、それを銀行担保とする方が望ましいです。

なぜなら自宅や会社名義の不動産(本社の土地建物や工場など)を担保として入れたあと、仮に経営不振から融資が返済できなくなり、銀行からその物件を競売にかけられてしまうと、身動きが取れなくなって事業継続が難しくなるからです。それならば最初から別の遊休不動産を優先的に銀行担保に出していれば、少なくてもその弊害は避けられることがあります。

4.4銀行に簡単には担保を差し出さないこと

銀行に融資の見返りに担保を要求されても、簡単に応じないよう事業者は心得ておいて下さい。

元銀行員として申しますが、交渉時の事業者の粘りで担保を必要とせず、最終的に銀行から無担保で同額の融資を受けられたケースはゴロゴロあります。

銀行員にとり担保を取って融資することは、融資案件を行内で通しやすくなるので、交渉の場面で担保の話をすることは、まるで口ぐせのようになっていることが多いからです。そんな銀行員の軽口を事業者がひとつひとつ真剣にとらえて反応する必要もありません。

むしろ事業者としては、銀行員の話も軽く聞き流して、まずは無担保で融資できないか、極力粘って交渉することをおすすめします。

さらに銀行の態度からどうしても担保が必要だと感じた場合でも、これまで説明してきた銀行の根抵当権設定の知識を逆手にとって、できるだけ大きい極度額が取れるよう粘って交渉してみて下さい。

じつは交渉の幅はかなり広いのです。

4.5運転資金の担保は根抵当権で、設備資金の担保は抵当権で利用する

不動産担保における原則は、運転資金の担保は根抵当権で、設備資金の担保は抵当権で利用することです。

もちろん原則なので、業種によっては、定期的に設備の更新があって都度設備資金の借り入れを必要とする先は、設備資金用に最初から根抵当権を設定しておくのもいいでしょう。

しかし一般的な業種では、たびたび大きな設備更新もなく同じ機械を使い続けることも多いので、借り入れの基本としては、借入機会の多い運転資金中心に担保は根抵当権を設定して利用し、借入頻度の低い設備資金の場合は抵当権を設定して利用する方が効率的だと考えています。

4.6担保は信用保証協会への保証担保にも使える

不動産担保は銀行への担保として利用することもできますが、その物件を信用保証協会への保証担保として活用する方法もあることを知っておいて下さい。

銀行でなく信用保証協会に担保を出すメリットは、担保を背景に保証協会付きの低金利融資を利用するだけでなく、その担保を使いながら、色々な金融機関を融資の取り扱い窓口とできることです。

いったん特定の銀行や信用金庫に担保を出してしまうと、貴社に対する金融機関の融資姿勢が変化した時になかなか金融機関を変えることが難しくなるし、取引銀行を変えたいので担保を解除してくれと依頼しても、金融機関からかなりの抵抗を受けることがあります。

そのためかなりの確率で、多くの事業者が不満を覚えながらも、そのまま従来からの金融機関と融資取引を続けてしまうのです。

しかし最初から担保を信用保証協会に預けてしまえば、そのようなデメリットもありません。状況に合わせて臨機応変に、保証協会に依頼して金融機関窓口を変更することもできるのです。

4.7担保をうまく活用して、交渉で有利な融資条件を引き出すこと

担保を銀行に出すことで、銀行の貸出リスクはぐんと下がります。そのため審査を通る確率もかなり上がってきます。事業者は銀行側のその利点を十分理解した上で、銀行交渉においては、できるだけ事業者に有利な融資条件を引き出せるよう粘ってみて下さい。

融資条件は多岐に渡りますが、そのうち担保を出すことで交渉のポイントになるのは、金利、融資額、返済期間などです。これらのどれかで、より有利な融資条件を引き出すことができれば担保交渉は成功したといえるでしょう。

5.まとめ

不動産担保の基礎知識について説明したあと、その不動産担保をどのように融資で有効に活用するか、またその際の注意点など、色々な視点から解説してきました。

特に銀行や信用金庫など、民間金融機関に不動産担保を出せば、あとの資金調達はその金融機関中心に繰り返し利用することになります。それだけに担保を出す先については、慎重の上にも慎重に、金融機関を比較検討して決めるべきだと筆者は考えています。

この記事がこれから金融機関に担保を出すことを検討している事業者の参考になることを願います。

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